【REIT】スターツプロシード投資法人を購入

最近のREITの下落で分配金利回りが高くなってきたスターツプロシード投資法人を購入しました。

ポートフォリオにREITを入れておきたかったのでこの下落のタイミングで買ってみようと思いました。

スターツプロシード投資法人の概要

スターツプロシード投資法人は主に賃貸住宅を運営するスターツグループの投資法人です。

賃貸住宅の想定する利用者は平均的な所得層（年収700万未満）に利用してもらえる価格帯となり、各エリアの相場から大きく乖離しない価格帯で貸し出すことで将来の賃料変動リスクを低減しています。

格付けはAで安定的となります。

スターツプロシード投資法人の主な投資先は

となり、そのうち賃貸住宅が70％以上となっております。

物件の所在地は首都圏で特に関東を中心としており、東京一極集中の時代で需要が旺盛な地域を主としています。

また、ターゲットとする構成としては単身者、DINKS（Doule income no kids）、ファミリー向けとなっており、1LDKや2LDKといった物件が多数を占めています。

首都圏の働き盛りの世帯がターゲットとなっていますね。

決算単身によると稼働率も約96％とかなり高い値で推移しています。

投資先物件の構成としては98%が賃貸住宅となっており以下のような構成となっています。

出典：スターツプロシード投資法人　ポートフォリオデータ

単身者向けが6割となっており、首都圏の物件であれば需要は旺盛なのではないでしょうか。

REITは配当可能利益の90%以上を分配することで法人税が免除される仕組みです。

スターツプロシード投資法人も同様に利益のほとんどが配当に回されます。

過去の分配金の推移は以下のようになっています。

次回の10月配当では5,130円が予想されています。2024/9/23時点の株価は193,100円と前期実績と合わせると今期の配当利回りは5.3%程度となります。

過去の推移からも基本的には予想分配金と乖離は少ないので今期の分配金も予想通りに推移しそうです。首都圏の賃貸住宅なので収益の予想も立てやすいんでしょうね。

日銀の利上げ等、不動産投資は金利の影響を大きく受けます。スターツプロシード投資法人も物件取得の際は借り入れを行っており、ローンの支払いがあります。

変動金利で借りていると利子の支払いが膨らみ分配金の減少等が可能性としてありますが、スターツプロシード投資法人のローンは固定金利が多数を占めています。

2024年8月31日時点で固定金利が40,656百万円、変動金利が7,605百万円とほとんどが固定金利となり、いずれも1%前後の金利となります。

多少の金利上昇では分配金への影響は少ないと思われます。ただ、今後の金利上昇で新たにローンが組まれる場合は固定金利の上昇もあるので少なからず影響は懸念されます。

ただ、住宅需要も旺盛なので、そういった場合は賃貸価格に転嫁して回収も可能と予想しています。賃貸価格で転嫁できない状況で日銀の利上げも考え辛いでしょうし、急激な利上げ等の収益悪化は確率は低いとみています。

分配金利回り5%以上の場合は市況を見ながら買い下がっていこうと思っています。

あまり値上がり益は期待せず、分配金をしっかりと貰っていきたいですね。